Abbiamo parlato in diverse occasione di due importanti strategie per ottenere il massimo profitto negli investimenti immobiliari: l’acquisto del credito NPL e le operazioni saldo e stralcio.
Oggi voglio parlarvi di altre due fattispecie che consentono all’investitore ma non solo, di ottenere ottimi risultati e che stanno registrando una grande crescita negli ultimi anni: il frazionamento immobiliare e il cambio di destinazione d’uso.
Il frazionamento consiste nel dividere un immobile di ampia metratura ricavandone più locali o nel trasformare un’unità immobiliare al fine di ricavarne due o più appartamenti.
Tale operazione consente di accrescere il valore dell’immobile soprattutto nelle grandi metropoli come Milano, dove gli appartamenti dalla metratura minore, per lo più bilocali e trilocali, sono certamente più richiesti e pertanto collocabili sul mercato più velocemente rispetto ad immobili di ampia metratura con un valore di mercato inferiore al metro quadro.
Peraltro, con tale operazione vengono collocate sul mercate più unità immobiliare da un unico appartamento ciascuna in grado di garantire da sola un vantaggio economico all’investitore finale
QUANDO NON E’ POSSOBILE REALIZZARE UN FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE:
1 Se vivi in un condominio, la prima cosa da controllare è il regolamento condominiale. Potrebbe, difatti, vietare il frazionamento. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all’atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest’ultimo non può contenere restrizioni all’ uso dei singoli locali.
2 Altri aspetti che potrebbero impedire il frazionamento sono legati alle caratteristiche intrinseche dell’immobile. In particolare, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie che variano da Comune a Comune e sono indicate nel regolamento edilizio. A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici.
3 Ulteriori aspetti, di fondamentale importanza, sono quelli impiantistici e costruttivi. Non sempre gli elementi strutturali o la morfologia dell’immobile permettono un’agevole suddivisione dell’appartamento.
Passiamo ora a vedere più nel dettaglio cosa significa cambio di destinazione d’uso di un immobile
Anche questo tipo di procedura permette di agevolare la ricollocazione dell’immobile sul mercato. Il cambio di destinazione infatti, consente di modificare l’uso originario dell’immobile a cui era destinato come ad esempio trasformare degli uffici ad uso commerciale in unità abitative ad uso residenziale o viceversa.
Con il cambio di destinazione d’uso quindi è possibile modificare la destinazione urbanistica con cui è nato l’immobile trasformandone il suo utilizzo.
In passato la normativa relativa a questa fattispecie è sempre stata costellata da incertezze e da una diversità della norma che variava da regione a regione, oggi grazie alla legge 164/2014, all’interno del decreto denominato Sblocca Italia, le varie norme regionali sono state uniformate semplificandone così l’applicazione.
Prima di procedere al cambio di destinazione d’uso, è necessario ottenere la licenza municipale che permette, dopo aver verificato la conformità dell’immobile al cambio di destinazione di procedere con le modifiche necessarie.
Questi interventi molto strategici, vanno sempre ponderati caso per caso tenendo conto di diversi fattori tra i quali ad esempio la zona in cui è collocato l’immobile, il tipo di richiesta del mercato nella zona specifica.
Albatros Asset Management opera da diversi anni anche in questi settori del mercato immobiliare grazie a un team di professionisti altamente qualificati.
Case History: Operazione Forze Armate
Trattasi di un immobile acquistato in asta ad un prezzo e che frazioneremo ricavando sia unità abitative che commerciali. La metratura complessiva è di circa 560 mq. Lo stato di manutenzione è buono e l’ampia metratura permette di realizzare 3 immobili ad uso abitativo e tre locali destinati ad uso commerciale. L’immobile fa parte di un complesso immobiliare composto da diversi palazzi di cui tre affacciano su una galleria di negozi.
L’acquisto riguarda una frazione del piano terra, con un lato che affaccia sulla galleria e l’altro sui giardini interni. Gli appartamenti che verranno ricavati dall’ operazione di frazionamento affacceranno sui giardini interni.
Continuate a seguirci per rimanere aggiornati sulle nostre operazioni e valutare tutte le possibilità di investimento.
